今年前11个月，土地流标数刷新纪录。据11月30日监测的数据显示，截11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，创下近6年来的最高纪录。不仅是一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。根据中原地产研究中心数据显示，截至目前，三四线城市流标住宅土地944宗（2017年为766宗）。

从全国高流拍率到史诗级流拍 揭示土地现状

不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

据最新统计数据显示，今年1~7月：

一线城市土地流标13宗，创下2012年以来的新高。

二线城市合计流标经营性土地154宗；同比增长200%。

三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗；2017年同期为284宗，同比增长121%。

为何会出现大量流拍？

1

资金压力增大，开发商拿地热情降低。

房贷利率不断上浮，随着银行、信贷部门对贷款发放收紧，开发商融资遭受影响。2017年以来，监管机构加大对房地产市场的监管力度，对资金流向严格限制，2017年11月，监管机构发布《关于规范银信类业务的通知》，明确要求商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实宏观调控政策，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。在这样的背景下，开发商资金压力逐渐增大，拿地积极性遭受打压。

2

限价限购政策，打压开发商拿地热情。

近两年来，为了调控市场，抑制房地产市场房价过高，各地接连出台调控政策，在限购、限售、限价、限社保等“四限”的调控下，房地产市场渐渐趋于稳定，房价上涨幅度不大，房价得到有效抑制，但另一方面，土地价格并未得到控制，地方不愿意低价卖地，开发商不愿意高价卖地的共同作用下，也使得开发商拿地热情大跌。且目前看来，全国一二线城市严格调控并没有松动，在未来一段时期内，也将按照“房住不炒”的基调调控房地产市场，即使目前整体销售依然处在高位，但开发商对未来楼市信心不足，也不得不小心谨慎开发新项目。

土地流拍会给楼市带来怎样的影响呢？

土地流拍大幅增加，被视为楼市降温的重要信号之一。

今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，呈整体降温趋势。中国指数研究院数据显示，今年前三季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。在房价下行的背景下，以往“众星捧月”般的抢地场面已非常罕见，“地王”沉睡。

根据半月谈记者调查数据显示，今年10月10日，江西省南昌市推出4宗经营性地块，均以底价及低溢价成交，成交金额约6.51亿元，较起始总价仅溢价1150万元。之后，在经历了挂牌、终止拍卖、重新挂牌之后，一个多月前，南昌这个热门区域九龙湖6宗地块对外竞拍，尽管地理位置优越，但还是因为无人报名导致交易失败。

无独有偶，据不完全统计，成都今年流拍或因故终止出让的土地达到22宗，零溢价成交的土地在40宗以上，整体溢价率大幅下降，房企拿地趋稳。此外，成都土地出让价格也在下降，今年前三季度土地出让金合计508.6亿元，同比去年下降28%。

大量流拍对楼市有何影响？

土地流拍，一方面是由于地价相比于前两年已经处于高位，现在又受土地出让条件越来越严格、不断出台的调控政策等影响，品牌房企拿地更加谨慎；另一方面，在房地产上行时期，部分开发企业疯狂拿地抢占市场的行为下导致资金压力上升，也限制了开发商的拿地行为。而大量流拍，说明楼市正处于回归理性调适阶段，也意味着各地楼市的拐点的出现，房价平稳不再遥远。

随着去库存停止，库存充足、调控政策趋紧等因素的影响下，地价下跌对房价回调是一个有利条件。

但与此同时，也有一些“连锁反应”值得警惕与关注。

地卖不出去，对当地财政收入亦有影响。目前来说，房地产一般为各地主要财政收入之一，占地方财政收入的13%左右，再考虑到上游钢铁、水泥、煤炭，下游建筑及与之关联度较高的家装、汽车等行业，实际地产及相关产业占据地方来自企业部门税收30%左右。土地卖不出去，会导致地方政府负债率提升。一旦土地流拍趋势持续下去的话，那么很多地方财政收入就会出现问题，影响良好健康的秩序运行。引发的蝴蝶效应，还会导致一些下一杠杆的开发商因无地可拿而退出市场，新房供应缩减，长久发展下去有可能引发人口的流出、区域经济的衰落等重大问题。

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