从2016年开始，海南楼市政策也逐渐跟随大流，进入了阶段性的调控期。面对层出不穷的限购政策，很多时候会员根本搞不清，这篇文章将为大家做一个全面的梳理。

　　海南的房产政策，其实是由四大文件构成的，分别是2016年12月落实两个暂停的通知、2017年4月关于限制购买多套住宅的通知、2017年9月进一步深化两个落实的通知以及2017年9月控制小户型的通知等。

　　以上四大文件共同构建了海南房产的限购、限社保以及限售等政策基本元素，下面我们就以上三个层面，对整个海南房产政策进行大梳理。

　　一、限购层面：包含两种形式，一种是限制购房套数，另一种是限制购房资格（就是限社保年限）。

　　1、限制购房套数：全省范围限购一套，不允许再购买第二套住房

　　政策：暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

　　解读：新建商品住宅不允许购买第二套，但是不含二手房及产权式酒店，意味着海南还是想尽快进入存量房市场，减少一手房市场。但是海口除外，海口的产权式酒店和二手房同样要进入限购一套的范围内。

　　海南的一手房会逐渐减少，预计将来很快就会进入存量房的市场。

　　关于文中“居民”和“居民家庭”解读：“居民”等同于“居民家庭”。

　　2、限制购房资格：七大区县要求1-2年社保，其他地方不需要。

　　政策：省政府没有出台强制要求全省内，执行社保购房资格要求。但是琼海、三亚、海口、五指山、保亭、白沙、琼中等七个区县，要求有1-2年的社保资格限制。

　　琼海：核心区及海景区，均要求1-2年社保。

　　对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；

　　在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。

　　海口：主城区要求两年社保，西海岸不要求

　　第一主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；第二个是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，需在海南连续缴纳2年以上社保，才能购买首套住房，非限购区域可以正常购买首套住房。

　　三亚：主城区和热点海湾均要求至少1年社保

　　在三亚中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　补交、补办不予认可。

　　五指山、保亭、白沙、琼中：全市范围要求有2年社保。

　　在本市范围内购买住房，需提供从购房申请之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　补交、补办不予认可。

　　解读：西部由于是生态保护，要求有两年社保的目的在于不允许做房地产开发，其本质也没有太大的投资价值。海口、琼海、三亚等三个热门城市，随着社保资格的要求，未来投资热情已经明显下降。

　　东线海景，仅有陵水、万宁和文昌不需要社保资格。

　　二、限贷：首套30%首付，二套50%首付。

　　调控要点：非海南户籍居民在海南购买首套房，贷款全还清，最低首付30%；拥有1套住房贷款未结清，最低首付50%。有两套贷款未还清，只能全款。

　　认房条件：由客户去购房所属地住建部门查询房产套数；查询以家庭为单位，包括未成年子女；客户面签时对家庭房子套数声明。

　　认贷条件：购房贷款已结清，无贷款余额认定为无贷。

　　解读：目前海南热点区域的房产基本上已经不让做按揭。

　　三、限售：全省二套限售2年，个别地区首套限售5年。

　　全省：居民家庭新房购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　个别地区：以下地区首套限售2-5年。

　　琼海、五指山、保亭、白沙、琼中：非本省户籍居民家庭新购买的首套住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　海口、三亚、万宁和陵水四个市县政府有关文件《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》规定：居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限，暂按规定统一提高到５年执行。

　　解读：由于全岛限购后外地人只能在海南购买1套房，只有文昌、定安、临高、澄迈、屯昌、儋州、昌江、东方、乐东这些暂无限购细则出台的县市是不受限售政策影响，本质上是不限售的。

　　东线城市除了文昌，几乎全部首套限售，琼海是三年，陵水、万宁、三亚是五年。

　　政策及投资区域选择建议：

　　中部四市县：包括五指山、保亭、白沙、琼中，全区域需要2年社保，首套新房限售2年，基本上已经失去了投资的价值，加上排除房地产开发的倾向性太明显，短时间内不建议做考虑。

　　东线五市县：海口、三亚、陵水、万宁等四市县新购买的住房限制转让年限升级为5年，个别地区还需要社保资格限定，如果需要长期持有的，可以进入以上四县市的非限购区域。文昌是目前东线唯一一个属于不需要社保及不限售地区。

　　西线城市：目前西线城市大部分均不需要社保，也不限售，同时房价也相对较低，性价比较高。

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